Construction de résidences étudiantes : massifier la production et diversifier les modèles

Une tension de plus en plus forte sur le logement étudiant

La France n'a jamais compté autant d'étudiants. Entre 2013 et 2023, les effectifs ont augmenté de 22 % pour atteindre 3 millions de jeunes en études supérieures. Déjà carencée, l'offre de logements dédiés aux étudiants n'a pas suivi la même progression et la tension sur le logement s'est donc accentuée. 

Aujourd'hui, 65 % des étudiants décohabitent, c'est-à-dire qu'ils quittent le domicile familial, et seulement un quart d'entre eux résident dans des logements dédiés grâce aux 180 000 places CROUS, 60 000 logements sociaux, et 140 000 logements dans des résidences privées à loyer libre.

Un déséquilibre structurel entre offre et demande

L'offre de logements étudiants dédiés ne couvre qu'environ 13 % de la demande et le parc conventionné pèse près de 60 % de l'offre en logements dédiés. Dans le parc libre, les niveaux de loyers sont en moyenne 35 % plus élevés que dans le parc conventionné.

Entre la difficulté à trouver un logement et la contrainte financière, de nombreux étudiants se retrouvent en situation de précarité. Faute de solutions abordables, certains interrompent leurs cursus ou prennent un travail au détriment de leurs études :

• 17 % des 18-24 ans déclarent avoir abandonné leurs études en raison du prix des logements ;
• 44 % des étudiants exercent une activité rémunérée en parallèle de leurs études ;
• 44 % des étudiants présentent des signes de détresse psychologique.

Financer le logement étudiant : leviers et solutions pour répondre aux besoins

Pour répondre aux besoins croissants de logements étudiants, plusieurs leviers de financement complémentaires sont mobilisables par les acteurs engagés pour le droit à un logement décent.

Un large panel de solutions adaptées au contexte projet

Le Groupe Caisse des Dépôts (CDC), avec un pilotage Banque des Territoires, concentre son soutien sur la création de logements conventionnés, afin de renforcer l’offre abordable à destination des étudiants aux revenus les plus modestes, mais également le renforcement de l’offre de logements intermédiaires ou libres.

Dans le cadre de leur intervention historique sur le logement social, les prêts sur fonds d’épargne soutiennent la construction, la réhabilitation et la transformation de résidences étudiantes. Ils sont destinés aux bailleurs sociaux, CROUS et collectivités, et offrent des conditions avantageuses : maturités longues, tarification unique quelle que soit la qualité de l’emprunteur, accompagnement dans le montage et l’ingénierie des projets. 

Aussi, les investissements en fonds propres permettent de consolider les montages financiers, d’attirer d’autres partenaires publics ou privés, et de faciliter le lancement d’opérations sans alourdir l’endettement des structures. Ils jouent un rôle d’accélérateur sur un marché où les besoins en construction de résidences étudiantes sont urgents.

Les crédits d’ingénierie territoriale soutiennent quant à eux les études d’opportunité, de faisabilité et de programmation indispensables à la réussite des projets. Ils aident les acteurs locaux à identifier les fonciers mobilisables, à mieux planifier les interventions et à sécuriser les montages pour éviter les erreurs coûteuses.

En complément, certaines opérations peuvent bénéficier de subventions publiques – nationales, régionales ou locales – en complément des prêts et investissements. Par exemple, la Région Île-de-France soutient la création nette de logements étudiants par construction ou transformation d’immeubles, jusqu’à 20 % de la dépense subventionnable.

L’investissement privé : un moteur complémentaire mais sélectif

En parallèle, l’investissement privé constitue un second pilier du financement, principalement orienté vers les résidences privées à loyers libres. Ces logements non conventionnés incluent souvent des services tels qu’internet, laverie, salle de sport ou cafétéria et s’adressent à un public étudiant disposant de revenus plus élevés.

Les principaux mécanismes mobilisés sont :

• le financement bancaire classique et fonds d’investissement de grands promoteurs immobiliers et exploitants spécialisés ;
• l'investissement individuel, notamment via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), apprécié pour sa sécurité locative et ses avantages fiscaux.

Si l’investissement privé a permis de produire rapidement des logements et de répondre à la demande dans les zones urbaines tendues, il ne résout pas la pénurie qui touche les étudiants les plus modestes, confirmant l’importance d’un parc social conventionné solide et soutenu par le Groupe CDC.

Le programme AGiLE : une réponse concrète à la crise du logement étudiant

Pour répondre à la pénurie de logements étudiants et limiter la rupture d’égalité sociale, le Groupe CDC et la Banque des Territoires ont travaillé avec l’ensemble des acteurs du secteur : 

• l’USH (Union sociale pour l’habitat) ;
• la Fédération des ESH (Entreprises sociales pour l’habitat) et la Fédération des OPH (Offices publics de l’habitat) ;
• le ministère de l’Enseignement supérieur et de la recherche ainsi que le ministère du Logement ;
• le CNOUS et les CROUS ;
• les universités et les grandes écoles ;
• les collectivités locales, la Fédération des élus des EPL ;
• les filiales du Groupe CDC (CDC Habitat, Icade, La Poste Immobilier, La Banque Postale, La Poste Habitat, le groupe SCET, Egis, Toits Temporaires Urbains) ;
• les opérateurs privés.

Cette mobilisation collective a permis de dresser un diagnostic précis, d’établir un état des lieux des besoins et de proposer des solutions adaptées pour répondre à la crise du logement étudiant. 

Concrètement la démarche a donné naissance au programme AGir pour le Logement Étudiant (AGiLE), déployé depuis septembre 2025.